ミニクーパー乗りのひとり言

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栃木の分譲地レビュー

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【2013/04/18 15:51】 | 不動産鑑定
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更地の評価の依頼を受けました。
不動産鑑定としては基本中の基本です。
しかも地積は200㎡程度ですので、比較的簡単です。

このような場合、現地に行く前に基本調査をします。
基本調査は、
1.登記事項証明書・公図・地積測量図の取得
2.役所での法令上の制限
があります。
登記事項証明書は、以前は登記簿謄本とよんでいたもので、所在・地目・地積・所有者などが記載されています。
公図は土地の位置、形状を記した地図ですが、ものによって精度が違います。従ってより精度の高い地積測量図を取得することが必要です。
しかし、当然ながら所有者が測量をして、登記をしていなければ、地積測量図は法務局にはありません。最近は売買のときに測量をするのが一般的です。

公図についての話もあるのですが、今回は地積測量図の話です。

依頼された物件は、地積測量図が法務局にありました。ですので、それを取得して現地調査では確認資料として使います。
測量して登記した日付けをみると、昭和60年となっています。
ちょっと不安。
昭和40年代に作られたものだと、メートル法になる前の尺貫法で作成されているものもあったりします。その後でも、平成以前のものは、測ったものを手書き(製図道具は使いますが)している時代もあり、図面が間違っているものを時々みかけたりします。最近は座標を採ってコンピュータに入力しているので、ほとんど間違いはありません。
さて、今回はどうでしょうか?

現地へ行って、公図・地積測量図と照合します。
公図の方はかなりいい加減なもので、現地とは全く一致しません。
こういうときのために地積測量図があるのです。
いやぁ、測量図があって良かった。これで測量図がなかったら、正確な数量が確定できず、評価にも影響してきます。

今回依頼の土地上には建物が有るため、地積測量図との照合で対角線を測ることができません。そのため土地の縁の長さ、これを周り間(まわりけん)といいますが、その長さが地積測量図と現況が一致するか確認します。このとき、鑑定評価では概測と言って、メジャー(といっても巻き尺を使うのはレアケースで、車輪つきのものや、レーザー測距器)で計測しますが、10cm単位で合っていれば、概ね一致と判断します。

さて、問題は測り出す位置です。
最近の地積測量図では、測り出す位置には目印としてプラスチック杭や金属プレート、場合によってはピン(釘のようなもの)、ペイントが標されています。古いものですと、コンクリート杭の場合が有ります。

今回の地積測量図は、4つの頂点のうち、目印としてコンクリート杭が1箇所書いて有るだけで、あとは目印(標識)が記載されていません。
仕方が無いので、現況で隣接地との境になって居る箇所を境界と推定して測ります。

その結果・・・現況の形状と一致しない!!50cm違っています。
そこで、再度公図や周辺の土地の資料などを見た結果、現況使っている部分は、対象地の他に道路の一部も使っていることがわかりました。
所有者は、全く知らなかったそうです。

今回の地積測量図、古くて、標識が1箇所しか記載されていない図面であったため、不安はありましたが、ちゃんと役に立ってくれました。

それにしても、自分の土地なのに、現況は他人の土地を使っていることを知らないなんて・・・。

実はよくあることです。気になったら、一度専門家に依頼してみましょう。
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【2012/11/16 11:28】 | 不動産鑑定
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今年も地価調査が発表になりました。
我々不動産鑑定士が評価をしていますので、事前に価格は知っていますが、もちろんいままで言えなかっただけの事です。
毎年のことですので、いまさら地価調査について説明はしません。
とりあえず新聞では1面のニュースになりますが、どれくらいの人が興味を持ってくれているのか、毎回気になるところです。
地価公示は国土交通省が発表するので、別冊の折り込みが入っていたりしますが、地価調査は都道府県ベースですので、地方の誌面が一枚増える程度でしょうか。
栃木県においては、住宅地のうちの数地点が横ばいとなった他は、全て下落ですが、下落幅は小さくなっています。住宅地については、景気対策として住宅関連のものが色々とあるので、リーマンショックのような大きな要因が無い限り、大きく沈むことはありません。
しかし、日光や那須のように、観光産業が中心であるところは、観光がふるわないと影響が出てきます。
住宅地価格と観光というと、一見関係ないように見えますが、観光客が住宅地を買うわけではなく(別荘地を買うと言うことはあるでしょうが)、住宅を購入するのは地元の人ですから、景気が悪ければ土地を買う人が少なくなるのは当然です。
また、産業に力が無く、人口流出に歯止めがかからず、高齢化が進む郡部では、やはり土地需要がないため、土地価格は下落しています。
一方、地価が横ばいというのは、宇都宮や小山の市街地中心部で区画整理が終わった住宅地です。やはり済むには便利な場所で、環境も良いので人気がありますから、景気が回復基調に有れば、価格はすぐに戻ってきます。
個人的には、これまでも何度か横ばい若しくは上昇という局面が有ったと思うのですが、発表されたものはそうなってはいませんでした。
これからどうなっていくかについては、出前講座などで話をしていますので、その時に聞いてください。

ところで、全国の主要地点について見ていたところ、気になった地域がありました。
それは浦安市です。
全国的には、横ばいどころか、上昇地点というのもいくつか見られます(栃木からしたらうらやましい話です)。
浦安市も、4地点の平均が+1.6%と上昇しています。しかし、昨年は東北太平洋沖大地震で地盤に液状化が発生し、-7.1%の下落を記録したところです。東京都心から近く、ディズニーランドという目玉がある地域ですから、やはり根強い人気があるのですね。
同じ条件というというのは望めないにしても、魅力ある都市作りをしていけば、栃木県にもそんな街ができるかもしれません。なんとかしたいものです。
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【2012/09/20 11:23】 | 不動産鑑定
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先日の依頼はちょっと変わっていました。
対象物件は、ストックヤードでした。ストックヤードとは、建設資材等を置いておく場所のことですが、砂利などが雨で濡れないよう屋根を備えたものでした。コンクリートで土間を打ち、鉄骨の柱に屋根がかかっています。
高さは5mくらい有ります。簡単な構造ですが、実は作ると結構高いんです。

ところで、こういった物は不動産に当たるのでしょうか?

まず民法から言うと、不動産とは「土地及びその定着物」となっています。定着物とはそこにくっついている物ですから、建物はもちろん、カーポートやビニールハウスなどの構築物も含まれますので、今回の物件は不動産という事になります。
ちなみにお墓は不動産には入りません。もう少し詳しく言うと、霊園などの全体は不動産ですが、1個1個の墓所は借りているところであり、不動産にはならないのです。

話を元に戻して、そのストックヤードを評価して欲しいと言う依頼でしたが、実は民法上は不動産であっても、鑑定評価では対象外なのです。これは不動産鑑定評価に関する法律の中で、不動産とは「土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利(賃借権など)をいう」とされており、構築物は該当しないのです。
ですから、表題を「不動産鑑定評価書」とすることは出来ませんので、今回は「意見書」として出させて頂きました。
内容的には不動産鑑定と同じような評価手法を使っているんですけどね。

法律って、色々細かいところまで規制しているものですね。やっぱり、その道のプロに頼むのが一番良さそうです。
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【2012/07/26 10:56】 | 不動産鑑定
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先日の相談です。
土地を知り合いに貸していたら、その場所での商売がうまくいったらしく、その土地を「売ってくれ」と言われたそうです。
何十年も貸している土地だったのですが、周りから「時効が成立して取られてしまうぞ」という話を聞いたらしく、本当に取られてしまうのか?ということで相談にいらっしゃいました。

地代はずーっと支払っているということですので、賃貸借関係が成立していますから、時効取得を主張することは出来ませんし、先方もそんなつもりはないでしょう。

相談の中で、将来的に相続のことを考えたら、自分で使う予定がないなら売ってしまうのも一つの方法です、と申し上げました。
ところが地主さんは、「自分の家と地続きの場所であり、売る気はない。テレビや車などの工業製品ならまた買う事も出来るけど、土地というのはその場所にしかないので、再生産はできないんだ。」という話をされました。

久しぶりにそんな話を聞いて、ちょっとハッとしました。
土地というものは、一物一価。地球上のその場所にしか無く、ある人にとっては代替が効かないものなんですね。昔から、隣の土地は倍出しても買え、という言葉がありますが、まさにその通りなのでしょう。
住宅分譲地であれば、選ぶということもあるのでしょうが、昔から住んでいる人にとって、隣の土地はかけがえのないものなのですね。

基本に戻ることが出来た気がします。素人さんの話と言えども、色々聞いてみるものですね。
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【2012/07/12 17:32】 | 不動産鑑定
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