今日の物件調査は住宅でした。
昭和40年代に建てられ、その後昭和60年代に増築をしています。
これは、法務局に備え付けられた登記事項証明書で確認出来ていました。
ちょっとした増築だと、登記しないこともあるのですが、リフォームに当たって銀行ローンを組んだりすると、現況確認の上、登記をするように金融機関から言われたりします。
建物の場合は、建物図面も登記します。これは建物の形状と面積を登記するもので、外壁だけが枠状に書いてあるだけの物です。寸法が入っているので、調査の際は、必ずこれでチェックします。
今回の物件は、建物図面が間違っていました。１階にサンルーム（アルミの枠にガラス張りで、基礎が無いもの）があるのですが、これが登記されていました。
建物と認定されるには、構造物（屋根、柱、床、基礎）があって、３方向以上の壁に囲まれていることが条件となります。しかし、サンルームは基礎が無いため、建物にはなりません。
一方、課税においては、参考資料として登記事項証明書や、建物図面を参考にしています。それらを基に現況を確認して、使っている資材に応じて点数を付けて、評価しているのです。
増築の場合は、耐用年数の関係で、元々の部分とは別個に課税されます。説明すると長くなるので省略しますが、結果的には評価証明書には、元々の部分と増築部分は別々に表示されます。
今回の物件について、それを合計してみると、約4�崚亠�面積より多いです。
そして登記面積はサンルームの分過剰な面積となっていますから、その分も多く課税対象になっていたという事です。
調査をして、所有者に増築の話や、サンルーム設置の時期などを確認しました。
そうすると、登記がサンルームも含んでいたことは知らなかったという事でした。
不動産に携わったことがなければ、サンルームが建物に該当しないという事は知らないでしょうから、やむを得ないと思います。
しかし、課税面積が現況よりも大きく、払わなくても良い固定資産税を払い続けていた可能性がある事を話すと、驚いていました。
年間の固定資産税額の差額は、今となっては千円程度かもしれませんが、課税が始まった当時はもっとしたことでしょう。
それにしても払わなくて済むものを、何十年も払ってきたというのはもったいないですね。
固定資産税は、所得税などのように申告制ではなく、強制課税なので、自分でチェックして、おかしいものは「おかしい」と言わないと、そのままになってしまいます。
今回の様に、明らかに課税側のミスであるものは、過誤納として返ってくる可能性があります。
自分の資産を見直してみることをお勧めします。
昭和40年代に建てられ、その後昭和60年代に増築をしています。
これは、法務局に備え付けられた登記事項証明書で確認出来ていました。
ちょっとした増築だと、登記しないこともあるのですが、リフォームに当たって銀行ローンを組んだりすると、現況確認の上、登記をするように金融機関から言われたりします。
建物の場合は、建物図面も登記します。これは建物の形状と面積を登記するもので、外壁だけが枠状に書いてあるだけの物です。寸法が入っているので、調査の際は、必ずこれでチェックします。
今回の物件は、建物図面が間違っていました。１階にサンルーム（アルミの枠にガラス張りで、基礎が無いもの）があるのですが、これが登記されていました。
建物と認定されるには、構造物（屋根、柱、床、基礎）があって、３方向以上の壁に囲まれていることが条件となります。しかし、サンルームは基礎が無いため、建物にはなりません。
一方、課税においては、参考資料として登記事項証明書や、建物図面を参考にしています。それらを基に現況を確認して、使っている資材に応じて点数を付けて、評価しているのです。
増築の場合は、耐用年数の関係で、元々の部分とは別個に課税されます。説明すると長くなるので省略しますが、結果的には評価証明書には、元々の部分と増築部分は別々に表示されます。
今回の物件について、それを合計してみると、約4�崚亠�面積より多いです。
そして登記面積はサンルームの分過剰な面積となっていますから、その分も多く課税対象になっていたという事です。
調査をして、所有者に増築の話や、サンルーム設置の時期などを確認しました。
そうすると、登記がサンルームも含んでいたことは知らなかったという事でした。
不動産に携わったことがなければ、サンルームが建物に該当しないという事は知らないでしょうから、やむを得ないと思います。
しかし、課税面積が現況よりも大きく、払わなくても良い固定資産税を払い続けていた可能性がある事を話すと、驚いていました。
年間の固定資産税額の差額は、今となっては千円程度かもしれませんが、課税が始まった当時はもっとしたことでしょう。
それにしても払わなくて済むものを、何十年も払ってきたというのはもったいないですね。
固定資産税は、所得税などのように申告制ではなく、強制課税なので、自分でチェックして、おかしいものは「おかしい」と言わないと、そのままになってしまいます。
今回の様に、明らかに課税側のミスであるものは、過誤納として返ってくる可能性があります。
自分の資産を見直してみることをお勧めします。
作業にかかります。（写真は再アップです）
こちらにも直後には相当ながれきがあったようですが、重機で撤去してこの状態までになったようです。
参考に、これは約1年前の状態です。
場所は気仙沼ですが、状況はほぼ同じだったと考えて良いでしょう。当時道路はほぼ通れるようになっていましたが、がれきが山積みです。写真ではわかりづらいかもしれませんが、ペシャンコになった車があります。その他も何が何だかわかりません。海水に洗われたため、鉄製のものは全てさびてしまっています。
これらが撤去され、ようやく地面が平らな状態にまでなったのです。
最初のうちは、これらがれきをとにかく撤去することが第一でしたから、何でもかんでも片付けていたようですが、今は分別することが必要です。ですからどうしても手作業にならざるを得ないのです。
地面が平らになっており、うわべは一見綺麗に見えます。最初は自分たちもどこをどうすれば良いのかわかりませんでした。
しかし実は海の砂で埋まっているだけで、掘り起こすとコンクリートガラや瓦の破片、食器類、何かのリモコン、洋服、カーテン、電子レンジ、大きいものでは屋根のトタン、玄関ドア、2ｍ四方のアスファルト、倒れたブロック塀等々、いろいろな物が出てきます。
これらのものが出てきても、感情移入してはいけないと言われました。「どんな人が使っていたんだろう？」とか、「ここにも生活している人達がいたんだ。」とか考えていると、思わず涙が出てきて、作業になりません。淡々と作業を進めるのみです。
建物が布基礎なので、結構深くまで埋まっていますから、掘り起こすのが大変です。
例えば、鉄板の先20ｃｍくらいが見えていても、屋根などは数メートル有りますから、その分掘り進めなければなりません。またそれが横に埋まっていればまだましで、縦に埋まっていた場合は、１ｍ近く掘らなければなりません。結局あきらめたものも有ります。
それと、プロからすれば、家の解体後に出た細かいコンクリート片（ガラ）などは一緒に埋めてしまうことが多いのですが、皆さんマメに拾っています。
3時15分に作業終了です。
集められたがれきの一部がこちらです。
これ以外にもコンクリートの塊や陶器の破片などは何カ所かに分かれて積まれています。
これでだいたい住宅3軒分くらいです。30人が半日かかって出来るのは、僅かこれくらいのものです。
まだまだ他にも残っているのを見ると、本当に気が遠くなります。
作業が終わった後はボランティアセンターに戻って、工具や長靴を返却します。
実は工具のうちスコップなどは、途中で破損したりしてしまいます。
もしかしたら、こういったものを寄付するというのも復興の一助になるのかもしれません。
自分たちはボランティアに来た、というがんばった感もありますが、実はボランティアセンターの方には非常にお世話になって居ます。
彼らがいなければ、ボランティア活動が出来ないのですから。本当に有難いことです。
中には「来てやった」というような気持ちの方が居るかもしれませんが、大間違いです。でも実際に作業をしてみたら、そんな気持ちも無くなるでしょうけれどね。
作業が3時15分で終わってしまうのは、規定があって、全部がそれで統一しているようです。また昼休みも12時から1時までと決まっていて、その間は作業ができません。せっかく来たので少しでも作業をしたかったのですが、しかたありません。
早く終わったので、防災庁舎に立ち寄ります。こちらには献花台が設けられており、人々が次々と来ては、手を合わせ、黙祷をしていきます。
この建物も、近く取り壊されるという話です。遺すべきという意見も有ったようですが、やはり地元の人からすれば、この建物をみるとそのときのことが思い出されてしまうのだそうです。
横に回ってみると、建物の鉄骨が津波で引っぱられたのがわかります。外階段なのか、手すりがひしゃげてしまっています。また、筋交いとなっていた細い鉄骨は曲がっています。
そして足下を見ると、コンクリートのベタ基礎が残っています。よく見てみると、鉄骨が引きちぎられた跡があります。
職業柄、こういうところに目が行ってしまいますが、水の力がいかに強かったのか、改めて教えられました。
その後、高台の志津川中学校に行って、街を見下ろします。中学校の校庭には仮設住宅がたくさん並んでいます。テレビでは見ていましたが、実際に行って校庭にプレハブ住宅がたくさん並んでいるのは異様な風景です。写真は遠慮しました。ここで生活している人がいるのは紛れもない事実です。
眼下には、何もかも流されてしまった南三陸町が見えます。
これもテレビではよく見られますが、かつてはそこに住んでいて、今は仮設住宅にいる人達がこの光景を毎日見るというのは、とても辛いことだと思います。
それとも、もう慣れて、麻痺してしまったでしょうか？
最後に、さんさん商店街と言うところに行きました。これも仮設の商店街です。元々の商店街が移動してきたようなもので、電気屋さんや洋服屋さん等もあります。その中にある魚屋や海産物店で土産物を買います。これも復興支援の一環です。
お店の方々は被災した人達です。中には津波に流されて、助かった人もいました。
「ボランティアさんですか？」
「来て頂いてありがとうございます。」
そんな声を掛けて頂けました。
こちらの方が涙が出そうになります。
「また来ますね」
そう答えるのが精一杯でした。
そして帰りもバスで、休憩を入れながら５時間。
翌日は、当然筋肉痛に襲われますが、幸い普段のトレーニングの成果で、あまり使っていない太ももの後ろや、背中の筋肉が軽く痛んだだけで済みました。サボっていた訳じゃないのは、一緒に行ったみんなが知っています。
まだまだ書きたいことはあるのですが、百聞は一見にしかず、です。見に行くだけでも良いので、是非一度、東北の被災地の現地に足を運ぶことをお勧めします。いや、お願いします。本当のことがわかります。
国会議員さんも、全員行けばいいのに・・・。
こちらにも直後には相当ながれきがあったようですが、重機で撤去してこの状態までになったようです。
参考に、これは約1年前の状態です。
場所は気仙沼ですが、状況はほぼ同じだったと考えて良いでしょう。当時道路はほぼ通れるようになっていましたが、がれきが山積みです。写真ではわかりづらいかもしれませんが、ペシャンコになった車があります。その他も何が何だかわかりません。海水に洗われたため、鉄製のものは全てさびてしまっています。
これらが撤去され、ようやく地面が平らな状態にまでなったのです。
最初のうちは、これらがれきをとにかく撤去することが第一でしたから、何でもかんでも片付けていたようですが、今は分別することが必要です。ですからどうしても手作業にならざるを得ないのです。
地面が平らになっており、うわべは一見綺麗に見えます。最初は自分たちもどこをどうすれば良いのかわかりませんでした。
しかし実は海の砂で埋まっているだけで、掘り起こすとコンクリートガラや瓦の破片、食器類、何かのリモコン、洋服、カーテン、電子レンジ、大きいものでは屋根のトタン、玄関ドア、2ｍ四方のアスファルト、倒れたブロック塀等々、いろいろな物が出てきます。
これらのものが出てきても、感情移入してはいけないと言われました。「どんな人が使っていたんだろう？」とか、「ここにも生活している人達がいたんだ。」とか考えていると、思わず涙が出てきて、作業になりません。淡々と作業を進めるのみです。
建物が布基礎なので、結構深くまで埋まっていますから、掘り起こすのが大変です。
例えば、鉄板の先20ｃｍくらいが見えていても、屋根などは数メートル有りますから、その分掘り進めなければなりません。またそれが横に埋まっていればまだましで、縦に埋まっていた場合は、１ｍ近く掘らなければなりません。結局あきらめたものも有ります。
それと、プロからすれば、家の解体後に出た細かいコンクリート片（ガラ）などは一緒に埋めてしまうことが多いのですが、皆さんマメに拾っています。
3時15分に作業終了です。
集められたがれきの一部がこちらです。
これ以外にもコンクリートの塊や陶器の破片などは何カ所かに分かれて積まれています。
これでだいたい住宅3軒分くらいです。30人が半日かかって出来るのは、僅かこれくらいのものです。
まだまだ他にも残っているのを見ると、本当に気が遠くなります。
作業が終わった後はボランティアセンターに戻って、工具や長靴を返却します。
実は工具のうちスコップなどは、途中で破損したりしてしまいます。
もしかしたら、こういったものを寄付するというのも復興の一助になるのかもしれません。
自分たちはボランティアに来た、というがんばった感もありますが、実はボランティアセンターの方には非常にお世話になって居ます。
彼らがいなければ、ボランティア活動が出来ないのですから。本当に有難いことです。
中には「来てやった」というような気持ちの方が居るかもしれませんが、大間違いです。でも実際に作業をしてみたら、そんな気持ちも無くなるでしょうけれどね。
作業が3時15分で終わってしまうのは、規定があって、全部がそれで統一しているようです。また昼休みも12時から1時までと決まっていて、その間は作業ができません。せっかく来たので少しでも作業をしたかったのですが、しかたありません。
早く終わったので、防災庁舎に立ち寄ります。こちらには献花台が設けられており、人々が次々と来ては、手を合わせ、黙祷をしていきます。
この建物も、近く取り壊されるという話です。遺すべきという意見も有ったようですが、やはり地元の人からすれば、この建物をみるとそのときのことが思い出されてしまうのだそうです。
横に回ってみると、建物の鉄骨が津波で引っぱられたのがわかります。外階段なのか、手すりがひしゃげてしまっています。また、筋交いとなっていた細い鉄骨は曲がっています。
そして足下を見ると、コンクリートのベタ基礎が残っています。よく見てみると、鉄骨が引きちぎられた跡があります。
職業柄、こういうところに目が行ってしまいますが、水の力がいかに強かったのか、改めて教えられました。
その後、高台の志津川中学校に行って、街を見下ろします。中学校の校庭には仮設住宅がたくさん並んでいます。テレビでは見ていましたが、実際に行って校庭にプレハブ住宅がたくさん並んでいるのは異様な風景です。写真は遠慮しました。ここで生活している人がいるのは紛れもない事実です。
眼下には、何もかも流されてしまった南三陸町が見えます。
これもテレビではよく見られますが、かつてはそこに住んでいて、今は仮設住宅にいる人達がこの光景を毎日見るというのは、とても辛いことだと思います。
それとも、もう慣れて、麻痺してしまったでしょうか？
最後に、さんさん商店街と言うところに行きました。これも仮設の商店街です。元々の商店街が移動してきたようなもので、電気屋さんや洋服屋さん等もあります。その中にある魚屋や海産物店で土産物を買います。これも復興支援の一環です。
お店の方々は被災した人達です。中には津波に流されて、助かった人もいました。
「ボランティアさんですか？」
「来て頂いてありがとうございます。」
そんな声を掛けて頂けました。
こちらの方が涙が出そうになります。
「また来ますね」
そう答えるのが精一杯でした。
そして帰りもバスで、休憩を入れながら５時間。
翌日は、当然筋肉痛に襲われますが、幸い普段のトレーニングの成果で、あまり使っていない太ももの後ろや、背中の筋肉が軽く痛んだだけで済みました。サボっていた訳じゃないのは、一緒に行ったみんなが知っています。
まだまだ書きたいことはあるのですが、百聞は一見にしかず、です。見に行くだけでも良いので、是非一度、東北の被災地の現地に足を運ぶことをお勧めします。いや、お願いします。本当のことがわかります。
国会議員さんも、全員行けばいいのに・・・。
４月１５日に、宮城県南三陸町へ、倫理法人会のメンバー約30名で、ボランティア活動に行ってきました。
午前4時に宇��宮を出発、8時半頃に南三陸町に入ります。早速目に飛び込んできたのがこの光景。
津波の跡も生々しいです。去年の3月11日から1年以上経っていますが、まだこの状態です。思わず言葉を失い、涙が出そうになりました。
その手前のセブンイレブンで、昼食を購入。ボランティアは基本全部が自腹です。今回も交通費から食事まで自分たちで用意しなければなりません。もちろん、発生したゴミも全て持ち帰りです。
セブンイレブンもプレハブの仮設店舗です。その脇にはもともと店があったと思われるコンクリート基礎や浄化槽の跡が残っています。セブンイレブンの駐車場からは南三陸鉄道が走っていた線路の跡が見えました。
右側にトンネルがありますが、線路は流されてしまい、有りません。土手部分の土砂も削れてしまっています。その上には倒れてきたコンクリートの擁壁が乗っています。
何が起こったのか？多分想像以上のことだと思われます。
そこから再びバスに乗って、目指すは南三陸町災害ボランティアセンターです。
３月一杯で東北地方の高速道路無料化が終了し、ボランティアの数が激減したそうですが、まだまだ活動は必要です。
時間内に手続きすれば、当日飛び込みでもボランティア活動をさせてもらえるみたいです。また個人でも団体でもＯＫ。ボランティア用のビブス（ベストみたいな物）や、長靴、スコップなどの道具も無料で貸してくれます。
また、ボランティア保険という物があり、それもその場で入ることが出来ます。
自分たちは事前にビブスは用意して来ました。また片付けには安全靴のようなものが良いと聞いていたので、それっぽい靴を履いてきたのですが、職員の方から「長靴の方が良いです」と言われ、履き替えることとなりました。
手続きを終えて、スコップやバール、ハンマーなどを借りて、職員の方の先導で作業する現地に向かいます。
現地はこんな感じです、
津波で上物は全て流されて、建物の基礎しか残っていません。
奥の家の跡には花が供えられています。こちらで無くなった方がいたようです。
その奥には南三陸鉄道の土手が見えます。そこで津波はせき止められたようで、陸橋の先では被害はほとんどありません。また、写真の左手は急な斜面があり丘になっていますが、その上の家も無傷です。ほんの数十メートルの差で明暗が分かれています。
この辺は目の前が海です。防波堤が粉々になって居ます。
その右側の風景がこちら。
手前の白い建物が志津川病院、真ん中の骨組みだけの鉄骨の建物が南三陸町防災対策庁舎。
職員の女性が最後まで避難を放送で呼びかけて、津波に流されてしまった建物です。
残っている建物は、本当に僅かです。
更に右側に視線をやるとこんなものが見えます。
これは4階建ての賃貸マンションです。もちろん人は住んでいません。まだ新しい建物なので、流されずに残ったのでしょう。しかしよく見ると建物は傾いています。３階までは窓ガラスが全て割れています。４階は窓が割れているところと割れていないところがありますが、ベランダにブイが引っかかっています。
ですから津波は４階のベランダの高さまで来たことが想像できます。屋上に逃げた人は助かったかもしれませんが、部屋にいたのでは流されてしまったことでしょう。
マンションの向こうにはがれきの山が見えます。
復興も何もまだまだなんだなぁ。
さあ、作業にかかりましょう。
次回に続きます。
午前4時に宇��宮を出発、8時半頃に南三陸町に入ります。早速目に飛び込んできたのがこの光景。
津波の跡も生々しいです。去年の3月11日から1年以上経っていますが、まだこの状態です。思わず言葉を失い、涙が出そうになりました。
その手前のセブンイレブンで、昼食を購入。ボランティアは基本全部が自腹です。今回も交通費から食事まで自分たちで用意しなければなりません。もちろん、発生したゴミも全て持ち帰りです。
セブンイレブンもプレハブの仮設店舗です。その脇にはもともと店があったと思われるコンクリート基礎や浄化槽の跡が残っています。セブンイレブンの駐車場からは南三陸鉄道が走っていた線路の跡が見えました。
右側にトンネルがありますが、線路は流されてしまい、有りません。土手部分の土砂も削れてしまっています。その上には倒れてきたコンクリートの擁壁が乗っています。
何が起こったのか？多分想像以上のことだと思われます。
そこから再びバスに乗って、目指すは南三陸町災害ボランティアセンターです。
３月一杯で東北地方の高速道路無料化が終了し、ボランティアの数が激減したそうですが、まだまだ活動は必要です。
時間内に手続きすれば、当日飛び込みでもボランティア活動をさせてもらえるみたいです。また個人でも団体でもＯＫ。ボランティア用のビブス（ベストみたいな物）や、長靴、スコップなどの道具も無料で貸してくれます。
また、ボランティア保険という物があり、それもその場で入ることが出来ます。
自分たちは事前にビブスは用意して来ました。また片付けには安全靴のようなものが良いと聞いていたので、それっぽい靴を履いてきたのですが、職員の方から「長靴の方が良いです」と言われ、履き替えることとなりました。
手続きを終えて、スコップやバール、ハンマーなどを借りて、職員の方の先導で作業する現地に向かいます。
現地はこんな感じです、
津波で上物は全て流されて、建物の基礎しか残っていません。
奥の家の跡には花が供えられています。こちらで無くなった方がいたようです。
その奥には南三陸鉄道の土手が見えます。そこで津波はせき止められたようで、陸橋の先では被害はほとんどありません。また、写真の左手は急な斜面があり丘になっていますが、その上の家も無傷です。ほんの数十メートルの差で明暗が分かれています。
この辺は目の前が海です。防波堤が粉々になって居ます。
その右側の風景がこちら。
手前の白い建物が志津川病院、真ん中の骨組みだけの鉄骨の建物が南三陸町防災対策庁舎。
職員の女性が最後まで避難を放送で呼びかけて、津波に流されてしまった建物です。
残っている建物は、本当に僅かです。
更に右側に視線をやるとこんなものが見えます。
これは4階建ての賃貸マンションです。もちろん人は住んでいません。まだ新しい建物なので、流されずに残ったのでしょう。しかしよく見ると建物は傾いています。３階までは窓ガラスが全て割れています。４階は窓が割れているところと割れていないところがありますが、ベランダにブイが引っかかっています。
ですから津波は４階のベランダの高さまで来たことが想像できます。屋上に逃げた人は助かったかもしれませんが、部屋にいたのでは流されてしまったことでしょう。
マンションの向こうにはがれきの山が見えます。
復興も何もまだまだなんだなぁ。
さあ、作業にかかりましょう。
次回に続きます。
前回までで、借りる方の立場がいかに弱いかがおわかり頂けたかと思います。
誰でも危ない物件には引っかかりたくないものです。でも、法律が守ってくれない以上、自衛するしか有りません。
都心の大型物件であれば、大手の不動産会社が経営するものもあり、そういった物件は比較的安心と言えます。一方、地方では個人オーナー（いわゆる地主）が多く、その中でも千差万別で、田舎の方で農家の庭先にあるようなアパートであれば、節税対策なので破綻の可能性は低いですが、市街地にあるような雑居ビルやマンションだと要注意です。
そうならないような見分け方を指南します。入居前にしっかりチェックしていきましょう。
１．抵当権設定の時期はいつか
最初に書いたように、オーナーリスクの発端は、物件価値に対して借入金が過剰になってしまった、つまり借金の返済に賃料収入が追いつかないという事があります。これはバブル期に借入を起こしている物件と言うことですから、抵当権設定がバブル期（平成1年〜4年頃）になっている場合が怪しいです。但し、既に20年近く経過しており、ちゃんと返しているので現在も健全な状態という事も考えられますから、あくまでも一つのチェックポイントとして考えてください。
２．建物の管理がしっかりされているか
資金が回らなくなってくると、管理がおろそかになってきます。一番わかりやすいのは、共用部分である廊下や階段がきちんと清掃されているかという事。掃除についてはオーナー自身がやっている場合もありますが、いずれにしても、オーナーがきっちりしていれば建物も綺麗です。
それとエレベーターがある場合、ちゃんとした管理会社が管理しているかという事もチェックです。エレベーター自体は電気が来ていれば動くため、酷い物件では、管理会社を使わずに動かしている場合もあります。またエレベーターの中に管理会社のシールが貼ってあっても、契約を切ってそのままになっている場合もありますから、契約されているか確認しましょう。
３．修繕がきっちりされているか
建物が古くなってくれば、当然あちこちが壊れてきます。ちゃんと修繕してあれば問題ないのですが、そのままになっているようであれば、修繕する資金が無い可能性があります。またそういう物件はオーナーの意識が低いので、住んでみるといろいろな不都合が出てくる可能性が高いです。
４．空き部屋が多くないか
空き部屋が多いと言うことは、賃料収入が少ないということですから、オーナーが返済に困っている可能性があります。また、目に見えないところでの管理が良くなかったり、建物の状態が悪かったりするために、入居者が定着しないということもあります。
また、オーナーリスクではありませんが、よからぬ居住者が居る可能性もあります。
さて、いくつかのチェックポイントを挙げてみましたが、あくまでもだいたいの目安です。不動産は千差万別ですから、これらをやったからと言って、100％引っかからないという保証はありません。
もし気になるようであれば、プロの意見を聞くのが一番です。
誰でも危ない物件には引っかかりたくないものです。でも、法律が守ってくれない以上、自衛するしか有りません。
都心の大型物件であれば、大手の不動産会社が経営するものもあり、そういった物件は比較的安心と言えます。一方、地方では個人オーナー（いわゆる地主）が多く、その中でも千差万別で、田舎の方で農家の庭先にあるようなアパートであれば、節税対策なので破綻の可能性は低いですが、市街地にあるような雑居ビルやマンションだと要注意です。
そうならないような見分け方を指南します。入居前にしっかりチェックしていきましょう。
１．抵当権設定の時期はいつか
最初に書いたように、オーナーリスクの発端は、物件価値に対して借入金が過剰になってしまった、つまり借金の返済に賃料収入が追いつかないという事があります。これはバブル期に借入を起こしている物件と言うことですから、抵当権設定がバブル期（平成1年〜4年頃）になっている場合が怪しいです。但し、既に20年近く経過しており、ちゃんと返しているので現在も健全な状態という事も考えられますから、あくまでも一つのチェックポイントとして考えてください。
２．建物の管理がしっかりされているか
資金が回らなくなってくると、管理がおろそかになってきます。一番わかりやすいのは、共用部分である廊下や階段がきちんと清掃されているかという事。掃除についてはオーナー自身がやっている場合もありますが、いずれにしても、オーナーがきっちりしていれば建物も綺麗です。
それとエレベーターがある場合、ちゃんとした管理会社が管理しているかという事もチェックです。エレベーター自体は電気が来ていれば動くため、酷い物件では、管理会社を使わずに動かしている場合もあります。またエレベーターの中に管理会社のシールが貼ってあっても、契約を切ってそのままになっている場合もありますから、契約されているか確認しましょう。
３．修繕がきっちりされているか
建物が古くなってくれば、当然あちこちが壊れてきます。ちゃんと修繕してあれば問題ないのですが、そのままになっているようであれば、修繕する資金が無い可能性があります。またそういう物件はオーナーの意識が低いので、住んでみるといろいろな不都合が出てくる可能性が高いです。
４．空き部屋が多くないか
空き部屋が多いと言うことは、賃料収入が少ないということですから、オーナーが返済に困っている可能性があります。また、目に見えないところでの管理が良くなかったり、建物の状態が悪かったりするために、入居者が定着しないということもあります。
また、オーナーリスクではありませんが、よからぬ居住者が居る可能性もあります。
さて、いくつかのチェックポイントを挙げてみましたが、あくまでもだいたいの目安です。不動産は千差万別ですから、これらをやったからと言って、100％引っかからないという保証はありません。
もし気になるようであれば、プロの意見を聞くのが一番です。
前回の続きです。
貸し主が破産した場合、借りている方はどうなるのでしょう。
これは物件によって違いますし、どういう経緯をたどるかによっても変わってきます。
もしオーナーが破産する前に、誰かに土地建物を任意で売却出来た場合、通常であれば住み続けることができ、敷金も戻ってくるケースが多いです。
よかったですね。
しかし破産してしまったり、また法的に破産しないまでも、金融機関から不動産競売にかけられてしまう場合もあります。
まず、「競売に掛けられた」つまり競売申し立てが裁判所に起こされた、と言っても、すぐに出て行かなければならないわけではありません。申し立てがされてから、現況調査や評価が行われ、それを裁判官が吟味して入札に出すまでの期間は、そのまま住み続けることができます。その期間は物件によって異なり、マンションの1室だと早いですし、何十戸もあるようなマンション1棟まるまるだと当然時間がかかります。早ければ3ヶ月程度。長いと1年くらいかかる場合もあります。
そして、競売で誰かが落札した後、住み続けられるのか？これは抵当権の設定が登記された日と、入居した日のどちらが早いかで変わってきます。ここでのポイントは、抵当権を設定する原因となった日（借入をした日）ではなく、抵当権の設定について登記した日であるというところです。なぜなら、お金を借りた証文（金銭消費貸借契約書）は、私文書なので、日付けを遡って作ることもできますが、登記日は遡ることが出来ないからです。
一方、入居した日は賃貸借契約書の日付けで確認します。これは私文書ですが、通常賃貸借契約書は2通作成して、貸し主・借り主の両方でもっているのが普通であり、場合によっては仲介した不動産業者も持っている場合があります。これらを照合して一致すれば、利益が反する両者の資料が一致したことになり、間違いないという判断が出来ます。
そこでもし、抵当権が登記された日より入居日の方が早いとなれば、借りている方が保護されます。したがって、次の更新までは安心して住むことが出来、また敷金も返ってきます。
しかし抵当権設定の方が早い場合、貸し主から「出て行ってくれ」と言われたら、一定期間（通常は６ヶ月）以内に退去しなければなりません。この場合、敷金も返ってきません。まあ通常は建物新築と同時に抵当権を設定するので、このケースがほとんどです。
但し賃貸物件の場合は、競売で買う方も収益物件、つまり賃貸して家賃収入を得る目的で購入するので、住み続けられる可能性が高いと思われます。敷金も場合によっては返してくれるかもしれません。
問題は、建物が老朽化していて、これ以上賃貸物件として維持するのが困難あるいは危険である場合や、周りと比べて低利用で、もっと高度利用した方が良いような物件の場合は、退去するように言われるかもしれません。もしそう言われたら、ゴネても何しても無駄です。昔は不法占拠を続ける輩も居たようですが、今は民事執行法が変わってしまい、強制執行をされたら、どうにもなりません。
ちょっと厳しい話になってしまいました。
じゃあ、どうしたらそういう物件に当たらなくて済むのか？
またまた次回に続きます。
貸し主が破産した場合、借りている方はどうなるのでしょう。
これは物件によって違いますし、どういう経緯をたどるかによっても変わってきます。
もしオーナーが破産する前に、誰かに土地建物を任意で売却出来た場合、通常であれば住み続けることができ、敷金も戻ってくるケースが多いです。
よかったですね。
しかし破産してしまったり、また法的に破産しないまでも、金融機関から不動産競売にかけられてしまう場合もあります。
まず、「競売に掛けられた」つまり競売申し立てが裁判所に起こされた、と言っても、すぐに出て行かなければならないわけではありません。申し立てがされてから、現況調査や評価が行われ、それを裁判官が吟味して入札に出すまでの期間は、そのまま住み続けることができます。その期間は物件によって異なり、マンションの1室だと早いですし、何十戸もあるようなマンション1棟まるまるだと当然時間がかかります。早ければ3ヶ月程度。長いと1年くらいかかる場合もあります。
そして、競売で誰かが落札した後、住み続けられるのか？これは抵当権の設定が登記された日と、入居した日のどちらが早いかで変わってきます。ここでのポイントは、抵当権を設定する原因となった日（借入をした日）ではなく、抵当権の設定について登記した日であるというところです。なぜなら、お金を借りた証文（金銭消費貸借契約書）は、私文書なので、日付けを遡って作ることもできますが、登記日は遡ることが出来ないからです。
一方、入居した日は賃貸借契約書の日付けで確認します。これは私文書ですが、通常賃貸借契約書は2通作成して、貸し主・借り主の両方でもっているのが普通であり、場合によっては仲介した不動産業者も持っている場合があります。これらを照合して一致すれば、利益が反する両者の資料が一致したことになり、間違いないという判断が出来ます。
そこでもし、抵当権が登記された日より入居日の方が早いとなれば、借りている方が保護されます。したがって、次の更新までは安心して住むことが出来、また敷金も返ってきます。
しかし抵当権設定の方が早い場合、貸し主から「出て行ってくれ」と言われたら、一定期間（通常は６ヶ月）以内に退去しなければなりません。この場合、敷金も返ってきません。まあ通常は建物新築と同時に抵当権を設定するので、このケースがほとんどです。
但し賃貸物件の場合は、競売で買う方も収益物件、つまり賃貸して家賃収入を得る目的で購入するので、住み続けられる可能性が高いと思われます。敷金も場合によっては返してくれるかもしれません。
問題は、建物が老朽化していて、これ以上賃貸物件として維持するのが困難あるいは危険である場合や、周りと比べて低利用で、もっと高度利用した方が良いような物件の場合は、退去するように言われるかもしれません。もしそう言われたら、ゴネても何しても無駄です。昔は不法占拠を続ける輩も居たようですが、今は民事執行法が変わってしまい、強制執行をされたら、どうにもなりません。
ちょっと厳しい話になってしまいました。
じゃあ、どうしたらそういう物件に当たらなくて済むのか？
またまた次回に続きます。